Si vous suivez le marché immobilier français, vous avez sans doute remarqué la rapidité avec laquelle les maisons économes en énergie et prêtes à emménager trouvent preneur. Les acheteurs recherchent des maisons familiales rénovées, de bons certificats énergétiques et des appartements en ville, proches du travail et des transports, tandis que d'autres privilégient les jardins en périphérie pour un espace plus grand en centre-ville.
Les incitations gouvernementales et les nouvelles réglementations en matière de location redéfinissent discrètement ce qui constitue un « bon rapport qualité-prix » et ce qui n'en est pas un. La vraie question est donc de savoir où cette demande va se diriger ensuite.
Évolution de la demande immobilière en France par type
Le marché real estate français poursuit son ajustement après la récente correction des prix, et la demande se tourne de plus en plus vers les biens existants, notamment ceux immédiatement habitables et conformes aux normes énergétiques actuelles. Les prix de la seconde main commencent à se stabiliser, ce qui réduit le risque perçu à l'achat par rapport aux périodes de baisse plus marquée.
Les acheteurs négocient plus fermement surLes propriétés nécessitant d'importants investissements, notamment celles qui requièrent des rénovations majeures ou des améliorations substantielles de leur performance énergétique, bénéficient de rabais plus importants sur les prix demandés, en raison de l'ampleur et du coût des travaux requis.
Avec la reprise de la demande des propriétaires occupants, l'accent est mis sur les logements adaptés à un usage à long terme et aux besoins quotidiens, plutôt que sur les biens acquis principalement pour un rendement locatif à court terme ou une plus-value spéculative. Parallèlement, les réservations dans le secteur du neuf continuent de diminuer, sous l'effet de la hausse des coûts de construction et du ralentissement de l'appétit des acheteurs.
Les restrictions à venir concernant les locations mal notées, notamment les logements classés G, influencent également les comportements des acheteurs. Nombre d'entre eux privilégient désormais les maisons déjà conformes aux normes énergétiques ou pouvant être mises aux normes moyennant des travaux relativement limités, afin de minimiser les risques réglementaires et les coûts de rénovation futurs.
Pourquoi les maisons familiales rénovées figurent-elles en tête de liste des souhaits des acheteurs ?
Les maisons familiales rénovées attirent de plus en plus les acheteurs, car les budgets de rénovation se resserrent et les normes de performance énergétique se durcissent. Ces biens réduisent l'incertitude financière et pratique liée aux maisons anciennes nécessitant d'importants travaux de rénovation.
Dans les conditions actuelles du marché, la hausse des coûts de rénovation et de mise en conformité réglementaire entraîne souvent des réductions de prix importantes pour les maisons nécessitant des investissements majeurs, ce qui rend les maisons familiales « clés en main » comparativement plus attrayantes.
Les changements réglementaires influent également sur cette préférence. Les logements locatifs classés G seront interdits à partir de 2025, et les logements classés F et E devraient être soumis à des restrictions dans les phases ultérieures.
Dans ce contexte, les acheteurs privilégient généralement les logements déjà conformes à des normes de performance énergétique élevées afin de limiter les coûts de mise en conformité futurs. Bien que des programmes comme MaPrimeRénov puissent couvrir jusqu’à 90 % des dépenses de rénovation admissibles, de nombreux acquéreurs souhaitent éviter les désagréments liés aux travaux, le risque d’estimations de coûts inexactes et la possibilité de réparations supplémentaires imprévues après l’achat.
Les maisons économes en énergie et récemment rénovées sont très recherchées.
Alors que le marché immobilier français s’adapte à des réglementations énergétiques plus strictes et à une croissance modérée des prix, la demande se concentre de plus en plus sur les logements économes en énergie et récemment rénovés, qui réduisent à la fois l’exposition réglementaire et le risque de coûts de rénovation imprévus.
La mise en œuvre progressive du calendrier DPE oriente les acheteurs vers des biens conformes, car les locations de classe G devraient être progressivement supprimées en 2025, celles de classe F en 2028 et celles de classe E en 2034.
Des subventions comme MaPrimeRénov, qui peuvent couvrir une part importante des dépenses de rénovation (dans certains cas jusqu'à 90 %), rendent les améliorations plus accessibles financièrement et influencent la formation des prix.
Les propriétés nécessitant d'importants investissements ont tendance à se vendre avec des décotes plus importantes pour refléter le coût et la complexité des travaux nécessaires, tandis que les maisons prêtes à emménager et économes en énergie attirent une demande plus forte de la part des propriétaires occupants.
Cette dynamique est particulièrement visible dans les zones où la croissance globale des prix est modérée, renforçant la segmentation entre les segments de marché inefficaces et efficaces.
Appartements urbains à Paris et dans les grandes villes françaises
Les appartements urbains à Paris et dans les autres grandes villes françaises restent des actifs clés sur le marché immobilier national, malgré une croissance des prix plus modérée ces derniers temps.
Paris continue de concentrer la demande : au quatrième trimestre 2025, les appartements d’occasion coûtaient en moyenne environ 9 600 € par m², contre environ 6 160 € par m² pour l’ensemble de la région Île-de-France.
La dynamique des prix indique une stabilisation plutôt qu'une forte appréciation, les prix régionaux ayant augmenté d'environ 0,7 % sur un an.
Dans ce contexte, les négociations de prix sont devenues plus importantes.
Les biens immobiliers ayant de mauvaises performances énergétiques ont tendance à se vendre avec des décotes plus importantes, tandis que les logements économes en énergie ou facilement modernisables obtiennent des primes de prix.
Dans le même temps, la hausse des loyers et un rendement locatif brut d'environ 5,24 % à Paris alimentent l'intérêt continu des investisseurs.
Maisons de ville familiales et maisons de banlieue à proximité des commodités
Portés par des conditions d'achat plus favorables en 2025, les maisons de ville familiales et les maisons de banlieue proches des commodités figurent parmi les biens les plus recherchés dans les grandes métropoles françaises. Avec 945 000 transactions (+11,83 % sur un an) et une hausse des prix modérée, le contexte est plus propice à l'acquisition d'un logement plus spacieux ou mieux situé.
En Île-de-France, le prix moyen des appartements d'occasion est d'environ 6 160 €/m² (contre près de 9 600 €/m² à Paris), ce qui incite de nombreux ménages à se tourner vers la banlieue pour bénéficier de plus d'espace et d'un meilleur rapport qualité-prix.
Le projet Grand Paris Express, d'un coût de 36,1 milliards d'euros et qui ajoutera plus de 200 km de nouvelles lignes de métro, élargit la gamme des communes réellement accessibles pour les trajets domicile-travail quotidiens.
Les zones situées à proximité des gares futures ou existantes, ainsi que des écoles, des commerces et des propriétés dont les performances énergétiques DPE sont conformes ou facilement améliorables, devraient susciter un intérêt soutenu car elles combinent une meilleure connectivité et des conditions de vie pratiques.
Maisons rurales et villageoises avec jardins et terrains
Les maisons rurales et villageoises avec jardin et terrain restent une option prisée des ménages recherchant plus d'espace à des prix plus abordables que dans les grandes métropoles. Ces propriétés séduisent souvent les acheteurs qui privilégient l'espace extérieur, l'intimité et la possibilité de pratiquer un petit jardinage ou des loisirs plutôt que la proximité des commodités urbaines.
Durant la période de la COVID-19, la demande pour ce type de logements a fortement augmenté, en particulier pour les propriétés immédiatement habitables et offrant des espaces extérieurs fonctionnels.
Dans de nombreux cas, ces maisons prêtes à emménager se sont vendues plus rapidement et à des prix plus fermes que les propriétés nécessitant d'importantes rénovations, car les acheteurs recherchaient un déménagement rapide et minimisaient les risques liés aux travaux.
Avec la stabilisation des conditions de marché, les acheteurs disposent généralement d'une plus grande marge de négociation, des remises d'environ 5 à 10 % sur les prix demandés étant fréquentes sur de nombreux marchés ruraux et villageois.
Dans le même temps, la hausse des coûts de construction, de rénovation et de mise à niveau énergétique a rendu les aspects techniques et réglementaires plus importants dans le processus de décision.
La performance énergétique (par exemple, les notes DPE en France) influe de plus en plus sur le prix et le coût total de possession à long terme, car les logements moins performants peuvent nécessiter des investissements importants pour répondre aux normes actuelles et futures.
Dans un contexte de prévisions de prix relativement stables jusqu'en 2026, les acheteurs sont en meilleure position lorsqu'ils évaluent soigneusement les besoins d'entretien, les dépenses d'investissement probables et les perspectives de revente réalistes.
Dans les régions où les prix avaient flambé lors du pic de demande lié à la COVID, les corrections ultérieures ont amélioré l'accessibilité financière, notamment pour les propriétés bien situées, structurellement saines et raisonnablement efficaces en termes de consommation d'énergie.
Marché immobilier français : cibles des investisseurs contre biens préférés des propriétaires occupants
Si les investisseurs sont restés relativement prudents jusqu'en 2025, les propriétaires occupants ont été le principal moteur de la reprise de la demande sur le marché immobilier français, influençant la rapidité des transactions. Cela se reflète dans les transactions de logements existants, qui ont progressé de 11,83 % sur un an pour atteindre 945 000, soutenues par des acheteurs privilégiant les biens qu'ils peuvent à la fois occuper et financer dans les conditions de crédit actuelles.
Le parc immobilier résidentiel représente désormais 58,7 % du marché. Des mesures politiques telles que MaPrimeRénov’ et le durcissement des restrictions locatives liées au DPE incitent à privilégier les biens présentant un potentiel d’amélioration énergétique, souvent acquis à prix réduit pour tenir compte des coûts de rénovation nécessaires.
Les investisseurs, quant à eux, privilégient la résilience des revenus, la conformité aux critères ESG et les actifs liés à la logistique. Cette tendance se traduit par des investissements croissants dans les programmes de construction locative (BTR) et les entrepôts, dont les taux de croissance annuels composés (TCAC) des loyers attendus, compris entre 3,8 % et 4,5 %, suscitent un vif intérêt.
Dans le même temps, les investisseurs restent très sélectifs à l'égard des actifs de premier ordre à prix élevés dans le centre de Paris, ce qui reflète leurs préoccupations concernant les prix, la compression des rendements et l'évolution de la demande locative.
Zones géographiques à forte demande d'acheteurs en France
Même si le volume des transactions nationales n'augmente que légèrement, plusieurs régions de France affichent déjà un intérêt nettement plus marqué de la part des acheteurs.
L’Île-de-France, et plus particulièrement le Grand Paris, demeure le principal axe de développement. Dans cette région, le prix moyen des appartements d’occasion avoisine les 6 160 € le mètre carré (à Paris même, il atteint environ 9 600 € le mètre carré), et les réservations de logements neufs représentent encore près de 30 % de la demande nationale.
Les améliorations récentes et prévues en matière de transport, notamment le projet Grand Paris Express de 36,1 milliards d'euros, soutiennent la demande dans les zones périurbaines en cours de rénovation en améliorant l'accessibilité et les temps de trajet.
Les changements réglementaires, tels que les restrictions progressives sur la location de logements classés G à partir de 2025, orientent également l'intérêt vers un parc de logements plus économe en énergie et conforme aux normes.
En dehors de la région parisienne, on observe une demande notable de la part des propriétaires occupants dans des zones comme le Grand Est et la Corse, où les volumes de transactions ont augmenté de plus de 13 % sur un an, ce qui indique des marchés localisés avec une activité supérieure à la moyenne nationale.
Pourquoi la demande de logements en France reste forte jusqu'en 2034
Malgré un ralentissement de la croissance des prix et du volume des transactions, le marché immobilier français devrait maintenir une demande structurellement solide jusqu’en 2034.
Le marché immobilier résidentiel devrait encore représenter environ 58,7 % de l'activité immobilière totale en 2025, ce qui indique que la demande est soutenue par des besoins de logement continus plutôt que par des cycles de marché à court terme.
Les ventes de logements existants, qui devraient atteindre environ 945 000 en 2025, ainsi que les prévisions de FNAIM qui tablent sur 960 000 à 980 000 transactions en 2026, indiquent une stabilité du marché plutôt qu’un net repli.
Les taux d'intérêt hypothécaires compris entre 2,74 % et 3,05 % contribuent à atténuer le récent choc d'accessibilité au logement et devraient encourager un retour progressif des propriétaires occupants.
La « demande effective » pour certains segments devrait également augmenter.
Les réglementations en matière de performance énergétique (y compris les restrictions locatives liées au DPE), les incitations à la rénovation telles que MaPrimeRénov et la construction limitée de nouveaux logements devraient concentrer la demande sur les propriétés bien situées et conformes, maintenant ainsi la pression sur ce segment du marché.
Conclusion
Sur le marché immobilier français, vous avez le choix entre des appartements citadins économes en énergie, des maisons familiales clés en main et des maisons de caractère à la campagne avec terrain. Une démographie dynamique, une offre restreinte et des aides à la rénovation comme MaPrimeRénov maintiennent une forte demande et soutiennent la valeur à long terme des biens. En privilégiant les propriétés avec de bons certificats énergétiques, une bonne desserte et des rénovations de qualité, vous optimiserez vos chances de succès, que ce soit pour y vivre ou pour un investissement à long terme, jusqu'en 2034 et au-delà.
